住宅ローンを組む前に行うべきローンシミュレーション

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1.住宅ローンを組む前に:持ち家が本当に必要か今後の生活をシミュレーション

子供が2人いると、3LDKマンションでは子供部屋を作る十分なスペースがなくなりますから、手狭に感じる事もあるかもしれません。ある程度自分の思い通りに建てる事が出来るファミリー向けの一軒家等はAさん本人も、配偶者やお子さんにとっても魅力的に移るかもしれませんが、ここで踏みとどまって今一度考えて欲しいことは、子供が大学を出て社会人になった時、年老いた両親の介護や将来田舎に戻り生活する等の20年~30年後に一軒家を持て余す可能性が無いかを考えてみるといいでしょう。

今は子供が小さく、思春期と言うこともあり広い家を欲する事はあるかと思いますが、将来定年退職後は田舎に帰らなければいけない人は、子供が大きくなるまでの期間は賃貸や流動性の高いマンションで我慢した方がいいといったケースあります。

2.住宅ローンを組む前に:教育費についてのシミュレーション

Aさんの年収について少し補足説明しますと、30代後半の全国平均年収は 499万円(非正規含まず)、東京都の男性の労働者の平均年齢は43.0歳で平均年収643万円(厚生労働省「平成25年賃金構造基本統計調査」より抜粋 非正規含まず、1000人以上の大企業の比重を高めた数値)とされていますから、35歳で年収700万円のAさんは大企業勤め並の平均年収以上に該当します。

教育費については子供が小さい時には見通しが建てにくいと言うこともあり、Aさんの様に『将来収入も増えるだろうし、なんとかなるさ』と考えている方が多いように思えます。お子さんが2人で私立理系の大学に進学した場合(自宅通学)の4年間の教育費は現在高騰していまして、一人辺り800万円(総額1600万円)に及びます。

Aさんの場合、収入が順調に増え、50歳間近で年収1000万円を超すような収入増になると仮定してシミュレーションしても、普通のより少し節約気味に生活をして年に50万円ほどの家族旅行をしたとすると、Aさんが55歳位の時にお子さん2人の大学進学の教育費に耐え切れず、貯蓄額はマイナスになってしまいます。

この足りない部分は当然教育ローンや奨学金に頼ることになりますので、この時にどの程度借りることが可能かのローンシミュレーションを行っておく必要があります。

3.住宅ローンを組む前に:定年前の雇用体系の変化についてシミュレーション

55歳の教育費増大の急場を教育ローンで凌いでも安心してはいけません。子供が大学を無事卒業した57歳から、教育ローンを一生懸命返済しようとしたとしても、次に迫るのは60歳の雇用体系の変化が起こります。

仮に60歳で雇用体系が変わり、年収が半分になると仮定してシミュレーションを行うと、60歳近くで教育ローンは完済に近づきますが、その後の年収が半分になる事に生活の縮小が追いつかずに61歳~65歳まで年収支は毎年大きな赤字を抱えてしまいます。

65歳までに1000万円以上の赤字を抱えた状態で65歳の定年を迎えて、退職金が2000万円だったとしても老後資金は1000万円を切る結果になります。その後の年金生活で生活を半分以下に大きく縮小できな勝った場合、75歳の時点で退職金の貯金は使い切る結果となります。

4.住宅ローンをシミュレーション

上記までのシミュレーション結果は、持ち家を持たない選択をした上での、都内や千葉県、埼玉県で月10.5万円の家賃を支払い続けた場合でのAさん家庭でシミュレーション結果を作成してみました。

首都圏で月10.5万円の家賃は決して贅沢ではありませんし、浪費を大きく行う風に設定したわけでもないのに、残念ながら75歳で全ての貯金は枯渇するといった結果になってしまいます。

実際には持ち家の方が賃貸よりも収支は悪化しますので、都内で大企業並の年収を貰っているAさんの場合でも『将来収入も増えるだろうし、なんとかなるさ』では、何ともならないと言うのが首都圏の現状になります。

この状態で、家賃10.5万円でなく、60歳までの25年間10.5万円を払うと仮定して組める住宅ローンをシミュレーションすると、10.5万×12×25年=3,150万円になりますから、住宅ローンを25年金利1.2%として現在価値に直すと、約2725万円位が予算の目安となるでしょう。購入可能なのは首都圏郊外の駅から遠い、築年数の古い物件という事になります。

5.別の収入増の方法についてのシミュレーション

ここまで年収700万円の大企業勤め並の年収の人でもシミュレーション結果は暗くなると申し上げました。この年収以下の人には、生活を縮小できなくなる住宅購入はお勧めできません。しかし、それですと大半の人が都内での物件購入が出来なくなりますので、一つの展望として収入を増やした場合でのシミュレーションを行います。

Aさんの場合は、既に将来1000万円の年収が増える見通しがあるなど、ここから別の収入増を求めるのは不可能でしょう。ここで配偶者である奥さんの出番になります。

仮にお子さんが小学生に上がるまでは仕方が無いとして、小学校入学後から大学生卒業までに扶養の範囲内で年95万円稼いだとして再シミュレーションしますと、上記と同じ支出状況でも、子供の大学卒業時に1000万円近い貯金額を維持し、61歳から65歳の定年後も貯蓄額がマイナスになる事は無いシミュレーション結果になります。老後も安定的で、生活を縮小しなくても夫が85歳時点で預貯金が残ります。

扶養の範囲内でこうですので、仮に子供が大学卒業まで正社員で共働きが出来るなら、その効果は目に見えて理解できる結果となります。

首都圏では妻も収入を必ず得る事が大切

いかがでしょうか。東京都内で年収が大手企業並みにあったとしても、妻が専業主婦を続けた場合、生活が破綻すると言う事を理解して頂けたと思います。ちょっと位稼いでも変わらないと思われている女性が居ますが、そんな事はありません。

扶養の範囲内で働くだけでも貯蓄額に大きく違いますし、扶養以上に働くことが出来れば住宅のランクも上がります。住宅の為にも子供の教育費の為にも女性もどんどん働くようにしましょう。

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