住宅ローン繰上げ返済の時のポイント。

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1.金利の仕組みと繰り上げ返済の方法について理解する

一般的な住宅ローンを組んでいる人は、月々の支払額が一定となる『元利金等返済』を選択されていると思います。『元利金等返済方式』は支払い当初の方が元金は大きい為、繰り上げ返済の効果が大きいといった効果があります。

繰り上げ返済には、『期間短縮型』と『返済額軽減型』の2つを選択する事ができます。『期間短縮型』はその名の通り、まとまった金額を繰り上げ返済することにより、返済期間が短縮される方式です。毎月支払額の24か月分の金額を繰り上げ返済すれば、返済満了が2年短くなります。とにかく銀行に払う支払い金利を節約したいといった方にとっては、元本を減らす効果がありますので将来発生していた予定の支払金利の抑制に繋がるメリットがあります。

それに対し、『返済額軽減型』は、返済期間は従来どおりの契約のままで、月々の支払い金額が減少します。『期間短縮型』に比べると、元本を減らす効果はイマイチですので、金利の支払いと言う観点からは見劣りします。

しかし、毎月の家計がマイナスになるなどしている場合、繰上げ返済をする事により月々の支払額が減少しますので、支出増や収入減等の場合に余裕資金を用いて、月々の収支を改善することが出来るメリットがあります。

2.税制面の優遇幅や会社の福利厚生を把握する

繰り上げ返済前に確認しなければならないのは、住宅ローン減税と勤め先の住宅ローンの福利厚生についての把握です。
住宅ローン減税は借入残高の1%が10年間減税されるため借入額が多ければ減税額も大きくなります。繰り上げ返済を行い、借入額が大きいほど減税についての恩恵に預かれます。

また、忘れてはいけないのは、お勤めの会社の福利厚生で住宅ローンについての補助金利をもらっている場合です。

持ち家補助のような形で毎月一定額が支給されているなら問題ありませんが、住宅ローン金利の一部を補助してくれるような形式ですと、借入金額が少なくなる場合には、その恩恵に預かれなくなります。現在の状況でどの程度、税金の節約になっていて、福利厚生はいくらもらっているのかをキチンと把握するといいでしょう。

3.将来金利のカット幅をシミュレーションする

税制面の優遇幅やお勤めの会社の福利厚生を把握できたら、いつ繰り上げ返済を行えばどの程度将来の支払金利を節約できるかをシミュレーションします。シミュレーションの結果で、税制面の優遇幅等を大きく上回るような経済効果が生まれるようでしたら、繰上げ返済をするメリットが十分にあると言うことになります。

しかし、最近の超低金利の影響を受けて、住宅ローンを繰り上げ返済しても、思っていたような経済効果が上がらないといったケースも見られます。繰り上げ返済に効果があるのは、金利の高いローンや返済期間の長いもの、『段階金利制度』等の金利が一定期間後に上昇する制度のものです。

大きな効果が余り見られないのであれば、将来の不足事態に備える為に繰り上げ返済を行わず、その分だけ貯金を厚くしておくといった手段(変動金利を選択している人は、将来の金利上昇の兆候に備え資金を確保しておく)も有効になります。

4.10年~15年後の将来の支出予定額をシミュレーションする。

住宅を早く自分のものにしたいと思い、繰上げ返済に血眼になってしまいますと視野が狭まり、重要な事を見落とす事があります。住宅を買おうと思ったタイミングはお子さんが大きくなって、賃貸住居だと子供部屋が手狭になった時期だったりしないでしょうか。

住宅を購入して、10年から15年程度経ちますと、3歳~8歳位のお子さんは大学受験を考える時期になります。簡略化の為に双子のお子さんがいると仮定して、18歳になる10~15年後に発生する大学費用を計算すると、2人共私立理系に自宅から通学したとしても、4年間で1600万円台、初年度は568万円の教育費の負担になります。

大抵の人はこの期間の備えが少なくなりがちで、貯金額は大きなマイナスに転じますので教育ローンや奨学金を検討する時期になります。教育ローンの金利は3%くらいですし、奨学金も無利子のものを借りる事が出来るかは当人の学力次第ですし、審査に通るとかは不明瞭です。

何より、住宅ローンを繰り上げ返済しても教育ローンや奨学金の借入額が増えるのなら本末転倒ですし、お金が無い事で勉学の道を狭める事も出来ないはずですので、将来の教育資金を多めに見積もった金額の全額とは行かないまでも、半分位は蓄えとして用意しておきたいところです。

5.定年前、定年後の収入予定額をシミュレーションする。

住宅ローンを組んでから発生する大きな収支の悪化は大学進学の他にもう一つあります。それは定年です。企業の定年に対する考え方は様々ですが、一般企業では60歳で一度定年を向かえ、その後は嘱託として残るといった形が最も多いのかもしれません。

嘱託になると、大体は年収が下がり、企業によっては半分程度まで落ち込む様です。また、企業によって55歳定年である場合や、65歳まで雇用が続くなど様々なパターンがあります。

定年後の退職金と年金の収支も重要な計算になります。年金では現役世代より年収は少なくなりますので、年収が減る前に住宅ローンの返済は終わらせておく必要が生じます。

それぞれ社内規定で定められていますので、勤め先の定年が何歳か、収入のカット幅や退職金の見積もり、将来の貰える年金について計算してみるといいでしょう。

支出見通しと収入見通しをたて、ベストなタイミングで繰り上げ返済を

いかがでしたでしょうか。住宅ローンは返済当初の方が支払い金利削減の効果は非常に高いです。ただ、折角繰り上げ返済をしても、その後の大学進学で教育費の借り入れが増えてしまったり、収入減により住宅ローンの返済が滞ってしまったりしては元も子もありません。住宅ローンの繰上げ返済をする場合は、現在のお金の収支で見るのでなく、将来の支出見通しをたてて行うように気をつけてください。

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