ローンシミュレーションをする時に知っておきたい4つの用語

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ローンシミュレーションは何をするもの?

住宅ローンを扱っている金融機関や不動産会社のホームページの多くは、ローンシミュレーションができるようになっています。

ローンの返済額の計算は、返済期間、金利、返済条件などによって複雑に入り組んでおり、素人がちょっと電卓をはじいただけでは難しい作りになっています。

ローンシミュレーションでは、ローンシミュレーターにこれらの借入に関する条件を入力するだけで、簡単にこの計算をすることができます。

これから住宅購入を検討している人はもちろん、既に住宅ローンを利用していて、他の金融機関に借り換えようかと考えている人にも便利です。

便利なローンシミュレーションですが、住宅ローンに関する用語を知っておくと、もっとやりやすくなります。
以下では、その用語について解説します。

借入金額=住宅価格ではありません!

住宅を買うんだから、住宅の価格だけ借りればいいんじゃないの?と思うかもしれません。
ですが、必ずしもそうはなりません。

まず、利用する住宅ローンによっては、頭金が必要な場合があります。
例えば4,000万円の住宅を購入する場合に、融資可能額が物件価格の90%までという住宅ローンを利用するのであれば、頭金として400万円の現金が必要になります。

次に、住宅購入には登記費用や手数料など、一般的に3~10%程度の諸費用がかかります。
諸費用も住宅ローンで同時に借入れられる場合もありますが、せっかく用意した現金を諸費用に使わなければならない場合もあるのです。

つまり、今の貯金や諸費用、検討している住宅ローンの条件などを考慮しないと、非現実的なローンシミュレーションになってしまうのです。

返済期間は長く?短く?

返済期間は、なるべく長いほうが月々の返済負担額は少なくなりますが、金利を払う期間が長くなるので、トータルの返済額は大きくなります。

ただ、あまり月々の返済額を大きくすると、お子さんの教育費やマイカー購入など、いざまとまったお金が必要になったときに、手持ち資金がない、ということになってしまう可能性があります。
そうなって、金利の高いカードローンなどを使うと、元も子もありません。

一般的に、修繕費なども含めた住居費は、高くても年収の30%以下というのが無理のない生活だといわれています。

返済期間は、一度短くすると、それより長くすることは難しいです。一方、繰上返済をすればローン残高は減って、その後の金利負担は小さくなります。

なるべく働いている60歳や65歳など目いっぱいの期間をとって、余裕があれば繰上返済をするという方法を考えてもいいでしょう。

たった1文字の違いもあなどれない、返済方式

返済方法には、毎月一定額を返済する元利均等返済方式と、毎月一定の元本を返済する元金均等返済方式があります。

前者については、返済し始めの頃は、返済額に金利が占める割合が大きく、返済を重ねていくと、だんだん元本(元の借入額に対する返済額)が占める割合が大きくなります。
将来の支出に関する計画が立てやすい、後者に比べて返済開始当初の返済額が少ない、といったところが利点です。

元金均等返済方式は、毎月返済する元本は一定で、そこにローン残高に対する金利を上乗せして払います。
ローン残高が少なくなるにつれて、金利負担は減るので、金利が変わらなければ、返済額がだんだん減ります。
全期間通したトータルの返済額は、前者よりも少なくなります。ただし、返済当初の毎月の返済額が前者よりも大きくなるというデメリットもあります。

ただし、住宅ローンによっては、元金均等返済方式が選べない場合もあります。

究極の選択、変動金利か固定金利

やはり、住宅ローンを利用する時に一番頭を悩まされるのが、変動金利と固定金利どちらにするかでしょう。
最終的にどちらが得になるかは、誰にもわかりません。

変動金利は固定金利よりも利率が低いですが、将来上昇するリスクがあります。
固定金利は、当初の何年か固定金利で、その期間が過ぎると変動金利になる(または、再度固定金利を選択する)というパターンもありますし、全期間固定というパターンもあります。

「フラット35」は全期間固定で、金利も低水準の公的なローンです。

借入額のうち、一部が変動金利で一部が固定金利という借り方もできる場合があります。

使いこなせば、住宅ローンの話がよりスムーズに

金利一つとっても、非常に複雑なローンシミュレーション。自分でできる範囲には限りがありますが、気に入った物件があったら、概算で構わないのでまずはシミュレーションしてみましょう。
自分でしっかりシミュレーションができていれば、実際に金融機関に相談した時も話がスムーズになるはずです。

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