住宅ローンのシミュレーションは人生のシミュレーション

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都内であるならば、駅近のマンションの方が流動性面で勝る

持ち家を買うときに考えていただきたい事は、生活が変わりそれを売る必要が出来たときに買い手が直ぐに見つかるかどうかです。

例えば、4人家族で駅から遠く通勤は不便な土地で一軒家の5LDKを新築で買った場合、子供が居るときは快適でも月日がたち子供は全員独立して自分は定年退職に。部屋が多すぎて買い物は不便なので売って都心で2LDK位のマンションを買いなそうと計画します。でも、通勤の便が悪い一軒家って借り手も買い手も少ないのが現状なのです。埼玉県の駅から遠い一軒家は何ヶ月も空き家になっている所が多く、売るのも貸すのも時間がかかり余分なコストが発生します。早く売ろうとすると不動産屋に買い叩かれるしかないといった状態に追い込まれるのです。

多少手狭であっても都内の通勤に便利な駅近3LDKのマンションであれば、常に中古物件を狙うファミリー層からの需要が期待できるので、売るにしても貸すにしても何ヶ月も空き家になることは稀です。手狭でもマンションの方が中古物件では人気になるのが現状なのです。

銀行選びは重要、色々な細かいところまで吟味すべし

金利なんて普段は余り気にしていないし、超低金利だから今は何処も低くて同じでしょと思ってピント来ないもの。でも待ってください。金利というものは金額と期間で大きく変わるのなのです。

それに加えて住宅ローンには保証会社への保証料というものがあります。この保証料は金利に直すと0.2%に相当するのです。2016年4月時点上位の銀行と普通の銀行の20年固定金利の情報では、A社は20年固定 1.01% 保証料なしに対し、B社は20年 固定 20年固定 2.80% 保証料あり(実質 3%)ですので、仮に3500万円を20年ローンで借り入れたとすると、A社は20年間の総支払額が3,868万円に対し、B社は4,658万円、その差790万円オーバー、毎年 格安なら海外旅行にいける程金額が違うのです。

むろん、金利は人によって変わりますので一概に安いところから借りれる訳ではありませんが、こんなに違うのなら血眼になって吟味したいですね。

住宅ローンの支払い期間を35年にすべきではない

これは全ての人に当てはまるを訳ではないのですが、例えば現在都内で住宅ローンを組んで新築住宅を買おうと思う年齢は、旦那さんが35歳~45歳くらいの方が多いと思います。35歳~45歳の方が35年ローンを組もうと考えると、繰上げ返済をしない限り70歳~80歳に完済となります。そこまで働いている、働ける保証なんて全くありませんよね。

何故人はこの様な行動をとるのかと言うと、今現在の状況で払える金額から組めるローンの総額を算出、このローンの総額があまりにも少なく、買いたい物件が見つからないので予算を上げてしまうのです。

将来の給料の上昇をもあてがって、ローンを組む人もいます。地方公務員の給与水準引き下げをしたら、『将来の昇給をあてがってマンション買ってるのに、ローンどうしてくれるんだ!』とのたまう人がいる位です。ローンは長ければ長いほど総支払額は驚くほど上がります。給料は年齢と共にあがるかもしれませんが、リストラの確率もあがる事を忘れず、ローンは長くても25年くらいまでにしておきましょう。

固定金利か変動金利どちらを選択するかの答えは何時の時代も出ない

住宅ローンを選ぶときに固定金利にするか、変動金利にするか中々悩ましいところですね。

20年ローン、3500万円の変動金利と固定金利を0.5%と1%として月々の支払いを比較すると、153,276円と160,963円、その差7,687円もあるのですから。7,687円を毎月節約なんて、トイレの水を流さなくて、お風呂は2日使いまわし、冷暖房節約しても中々出来ません。これは変動を選ぶしかない。

でもちょっとまって、確かに変動の方が、過去30年間をみればずっと住宅ローンを組む上ではお得だったという歴史的事実はあります。でも今後30年間はその反動で一気に上がるかも知れません。そうなったとき、仮に1.5%となれば、月々の支払いは168,891円、2.5%になったら185,466円になっちゃいます。こうなると払えなくなって、住宅を手放さなければならないかも。基本はやはり固定金利、悪くても半分半分くらいをお勧めします。

賃貸か持ち家か、持ち家を選択しても不動産価値上昇は期待しない

マンション営業の電話がかかってきて、『賃貸は家賃を捨てる事になる。持ち家にすれば月々の金利負担は多少しんどくても、払い終えたら自分のものになる。不動産の価値は今より上がる。』とおっしゃる方がいます。そういう方には、『2060年の日本の人口予測は8637万人です。単純計算で1年当たり0.7%人口は減っていきます。住む人の総数は0.7%減っていき、住宅ローンの金利は1.5%、何処に需要減と支払コスト以上に価値が上がる目算のある物件があるのですか。』と答えてみましょう。

これは少々意地悪な考え方ですが、基本的に人口が減って住む人が減っていく日本で1.5%程度のコストを使い、それにも負けない不動産価格の上昇なぞ期待しないほうがいいというのが私の意見です。

万人にいえるアドバイスはよくシミュレーションすること

いかがでしたでしょう。人間は使う金額が大きくなりすぎると、逆に思考を停止することがあります。大根でしたら、隣のスーパーで30円安いなど血眼になって探すのに、住宅購入は適当なところで考えるのを止めてしまいます。じっくりと人生のシミュレーションをして、無理がないような住宅購入計画を立ててくださいね。

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