銀行、フラット35どっちがお得?住宅ローン比較のポイントは。

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1 民間か公的金融機関か

言うまでもなくほとんどの銀行は株式会社の形体をとる民間の企業です。

これに対しフラット35を取り扱っているのは国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人である住宅金融支援機構という組織です。

簡単に言うと、その違いは民間であるか公的機関であるかということになります。この民間であるか公的機関であるかという運営主体の違いによって、その取り扱うローンの意味合いも違ってくるのです。

2 金利の違い

住宅ローンの金利には大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。

変動金利は6ヶ月毎に金利を見直し、その時の市場の金利に合わせて金利が上がったり下がったりします。銀行の住宅ローンは変動金利のものが多く、特に最近はマイナス金利の影響もあって変動金利は低めに設定されているため、この変動金利を勧められることが多いです。

銀行ローンでは変動金利の他に固定金利選択型という種類の金利もあります。これは最初の3年や5年は固定金利になりますが、その期間が満了すると変動金利に移行するというものです。

期間満了後も再度固定金利を選択することもできますが、この場合は手数料が必要になるケースが多いようです。こうしてみますと、銀行ローンは変動金利に偏っているのでは?という印象を持たれるかと思いますが、実はその通りで銀行としては変動金利を選んでもらった方がありがたいのです。金利というものは毎日のように変動するのが当たり前の指標です。

変動金利であれば市場の金利の変動に合わせて、ローン金利を変更できますので、銀行側にすれば金利が上がろうが下がろうが必ず利益を出すことができます。

これが、固定金利になると最悪の場合、市場金利がローン金利より高くなってしまうことがあります。

そうなると銀行は損をしてしまうことになり、長期の固定金利で契約していると契約期間中ずっと損を出し続けることになります。民間企業である銀行としてはそのような事態になるのは避けたいので、リスクのある固定金利よりも変動金利を選んでくれた方がありがたいのです。

そのため、銀行ローンでは変動金利の方が固定金利よりも低く設定されており、変動金利の方がお得であるという印象を顧客に与えるようにしています。

これに対してフラット35は全期間固定金利の設定しかありません。フラット35を取り扱う住宅金融支援機構は公的機関であるため、利益を出すことが目的ではありません。住宅金融支援機構は国民に対して良質な住宅の普及を目的としているため、企業側にはリスクがあっても逆に顧客側にはリスクの無い固定金利を採用しているのです。

3 審査の違い

ローンを借りるには避けて通れない審査ですが、ここにも民間企業である銀行と公的機関である住宅金融支援機構では基準に違いがあります。
銀行ローンではとにかくローンの借り手がきっちりとローンを返済できるかという点を重視します。

つまりローンという借金を踏み倒されないかということが重要になるのです。

フラット35の審査についてはローンの返済能力についてももちろん審査されますが、銀行ほど厳しくはありません。それ以外に、購入する住宅が優良なものかという点についても審査が行われます。優良な住宅とは国の定める建築基準や住宅金融支援機構が独自に定めた基準に適合しているかということで、この基準を満たした住宅でなければ審査は通りません。先程も述べましたように、住宅金融支援機構の目的は良質な住宅の普及ですので、当然のことながら購入する住宅についても詳しく審査されるのです。

更に通常のフラット35の審査基準よりも更に上のランクで「省エネ性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」を満たした住宅を購入する場合には、フラット35Sという通常よりも低い金利でローンが組める制度もあります。

まとめ

この他にもローンの借り手が突然死亡したりした時に残りのローンを保険金で返済するための団体信用生命保険の加入に関する違いなどもありますが、銀行ローンとフラット35のどちらを選ぶかというポイントをまとめると以下のようになります。

・ 変動金利を選びたい人は銀行ローン
 変動金利は金利が低くお得感がありますか、銀行側と同じく借り手側にもリスクがあることを忘れてはいけません。

・ 固定金利ならフラット35
  金利の説明の際には触れませんでしたが、固定金利の場合銀行ローンよりフラット35の方が金利が低いので、変動金利のようなリスクを避けたい人はフラット35を選ぶとよいでしょう。

・ 財産が少なく年収の低めの人はフラット35
  民間企業である銀行ローンの審査はどうしても借り手の財力を重視します。
  これに対してフラット35は低所得層に対する救済措置としての意味合いも強いため、銀行で審査が通らなかったが通ることも多いようです。

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