住宅ローン

住宅ローン繰上げ返済の時のポイント。

1.金利の仕組みと繰り上げ返済の方法について理解する

一般的な住宅ローンを組んでいる人は、月々の支払額が一定となる『元利金等返済』を選択されていると思います。『元利金等返済方式』は支払い当初の方が元金は大きい為、繰り上げ返済の効果が大きいといった効果があります。

繰り上げ返済には、『期間短縮型』と『返済額軽減型』の2つを選択する事ができます。『期間短縮型』はその名の通り、まとまった金額を繰り上げ返済することにより、返済期間が短縮される方式です。毎月支払額の24か月分の金額を繰り上げ返済すれば、返済満了が2年短くなります。とにかく銀行に払う支払い金利を節約したいといった方にとっては、元本を減らす効果がありますので将来発生していた予定の支払金利の抑制に繋がるメリットがあります。

それに対し、『返済額軽減型』は、返済期間は従来どおりの契約のままで、月々の支払い金額が減少します。『期間短縮型』に比べると、元本を減らす効果はイマイチですので、金利の支払いと言う観点からは見劣りします。

しかし、毎月の家計がマイナスになるなどしている場合、繰上げ返済をする事により月々の支払額が減少しますので、支出増や収入減等の場合に余裕資金を用いて、月々の収支を改善することが出来るメリットがあります。

2.税制面の優遇幅や会社の福利厚生を把握する

繰り上げ返済前に確認しなければならないのは、住宅ローン減税と勤め先の住宅ローンの福利厚生についての把握です。
住宅ローン減税は借入残高の1%が10年間減税されるため借入額が多ければ減税額も大きくなります。繰り上げ返済を行い、借入額が大きいほど減税についての恩恵に預かれます。

また、忘れてはいけないのは、お勤めの会社の福利厚生で住宅ローンについての補助金利をもらっている場合です。

持ち家補助のような形で毎月一定額が支給されているなら問題ありませんが、住宅ローン金利の一部を補助してくれるような形式ですと、借入金額が少なくなる場合には、その恩恵に預かれなくなります。現在の状況でどの程度、税金の節約になっていて、福利厚生はいくらもらっているのかをキチンと把握するといいでしょう。

3.将来金利のカット幅をシミュレーションする

税制面の優遇幅やお勤めの会社の福利厚生を把握できたら、いつ繰り上げ返済を行えばどの程度将来の支払金利を節約できるかをシミュレーションします。シミュレーションの結果で、税制面の優遇幅等を大きく上回るような経済効果が生まれるようでしたら、繰上げ返済をするメリットが十分にあると言うことになります。

しかし、最近の超低金利の影響を受けて、住宅ローンを繰り上げ返済しても、思っていたような経済効果が上がらないといったケースも見られます。繰り上げ返済に効果があるのは、金利の高いローンや返済期間の長いもの、『段階金利制度』等の金利が一定期間後に上昇する制度のものです。

大きな効果が余り見られないのであれば、将来の不足事態に備える為に繰り上げ返済を行わず、その分だけ貯金を厚くしておくといった手段(変動金利を選択している人は、将来の金利上昇の兆候に備え資金を確保しておく)も有効になります。

4.10年~15年後の将来の支出予定額をシミュレーションする。

住宅を早く自分のものにしたいと思い、繰上げ返済に血眼になってしまいますと視野が狭まり、重要な事を見落とす事があります。住宅を買おうと思ったタイミングはお子さんが大きくなって、賃貸住居だと子供部屋が手狭になった時期だったりしないでしょうか。

住宅を購入して、10年から15年程度経ちますと、3歳~8歳位のお子さんは大学受験を考える時期になります。簡略化の為に双子のお子さんがいると仮定して、18歳になる10~15年後に発生する大学費用を計算すると、2人共私立理系に自宅から通学したとしても、4年間で1600万円台、初年度は568万円の教育費の負担になります。

大抵の人はこの期間の備えが少なくなりがちで、貯金額は大きなマイナスに転じますので教育ローンや奨学金を検討する時期になります。教育ローンの金利は3%くらいですし、奨学金も無利子のものを借りる事が出来るかは当人の学力次第ですし、審査に通るとかは不明瞭です。

何より、住宅ローンを繰り上げ返済しても教育ローンや奨学金の借入額が増えるのなら本末転倒ですし、お金が無い事で勉学の道を狭める事も出来ないはずですので、将来の教育資金を多めに見積もった金額の全額とは行かないまでも、半分位は蓄えとして用意しておきたいところです。

5.定年前、定年後の収入予定額をシミュレーションする。

住宅ローンを組んでから発生する大きな収支の悪化は大学進学の他にもう一つあります。それは定年です。企業の定年に対する考え方は様々ですが、一般企業では60歳で一度定年を向かえ、その後は嘱託として残るといった形が最も多いのかもしれません。

嘱託になると、大体は年収が下がり、企業によっては半分程度まで落ち込む様です。また、企業によって55歳定年である場合や、65歳まで雇用が続くなど様々なパターンがあります。

定年後の退職金と年金の収支も重要な計算になります。年金では現役世代より年収は少なくなりますので、年収が減る前に住宅ローンの返済は終わらせておく必要が生じます。

それぞれ社内規定で定められていますので、勤め先の定年が何歳か、収入のカット幅や退職金の見積もり、将来の貰える年金について計算してみるといいでしょう。

支出見通しと収入見通しをたて、ベストなタイミングで繰り上げ返済を

いかがでしたでしょうか。住宅ローンは返済当初の方が支払い金利削減の効果は非常に高いです。ただ、折角繰り上げ返済をしても、その後の大学進学で教育費の借り入れが増えてしまったり、収入減により住宅ローンの返済が滞ってしまったりしては元も子もありません。住宅ローンの繰上げ返済をする場合は、現在のお金の収支で見るのでなく、将来の支出見通しをたてて行うように気をつけてください。

住宅ローンを組む前に行うべきローンシミュレーション

1.住宅ローンを組む前に:持ち家が本当に必要か今後の生活をシミュレーション

子供が2人いると、3LDKマンションでは子供部屋を作る十分なスペースがなくなりますから、手狭に感じる事もあるかもしれません。ある程度自分の思い通りに建てる事が出来るファミリー向けの一軒家等はAさん本人も、配偶者やお子さんにとっても魅力的に移るかもしれませんが、ここで踏みとどまって今一度考えて欲しいことは、子供が大学を出て社会人になった時、年老いた両親の介護や将来田舎に戻り生活する等の20年~30年後に一軒家を持て余す可能性が無いかを考えてみるといいでしょう。

今は子供が小さく、思春期と言うこともあり広い家を欲する事はあるかと思いますが、将来定年退職後は田舎に帰らなければいけない人は、子供が大きくなるまでの期間は賃貸や流動性の高いマンションで我慢した方がいいといったケースあります。

2.住宅ローンを組む前に:教育費についてのシミュレーション

Aさんの年収について少し補足説明しますと、30代後半の全国平均年収は 499万円(非正規含まず)、東京都の男性の労働者の平均年齢は43.0歳で平均年収643万円(厚生労働省「平成25年賃金構造基本統計調査」より抜粋 非正規含まず、1000人以上の大企業の比重を高めた数値)とされていますから、35歳で年収700万円のAさんは大企業勤め並の平均年収以上に該当します。

教育費については子供が小さい時には見通しが建てにくいと言うこともあり、Aさんの様に『将来収入も増えるだろうし、なんとかなるさ』と考えている方が多いように思えます。お子さんが2人で私立理系の大学に進学した場合(自宅通学)の4年間の教育費は現在高騰していまして、一人辺り800万円(総額1600万円)に及びます。

Aさんの場合、収入が順調に増え、50歳間近で年収1000万円を超すような収入増になると仮定してシミュレーションしても、普通のより少し節約気味に生活をして年に50万円ほどの家族旅行をしたとすると、Aさんが55歳位の時にお子さん2人の大学進学の教育費に耐え切れず、貯蓄額はマイナスになってしまいます。

この足りない部分は当然教育ローンや奨学金に頼ることになりますので、この時にどの程度借りることが可能かのローンシミュレーションを行っておく必要があります。

3.住宅ローンを組む前に:定年前の雇用体系の変化についてシミュレーション

55歳の教育費増大の急場を教育ローンで凌いでも安心してはいけません。子供が大学を無事卒業した57歳から、教育ローンを一生懸命返済しようとしたとしても、次に迫るのは60歳の雇用体系の変化が起こります。

仮に60歳で雇用体系が変わり、年収が半分になると仮定してシミュレーションを行うと、60歳近くで教育ローンは完済に近づきますが、その後の年収が半分になる事に生活の縮小が追いつかずに61歳~65歳まで年収支は毎年大きな赤字を抱えてしまいます。

65歳までに1000万円以上の赤字を抱えた状態で65歳の定年を迎えて、退職金が2000万円だったとしても老後資金は1000万円を切る結果になります。その後の年金生活で生活を半分以下に大きく縮小できな勝った場合、75歳の時点で退職金の貯金は使い切る結果となります。

4.住宅ローンをシミュレーション

上記までのシミュレーション結果は、持ち家を持たない選択をした上での、都内や千葉県、埼玉県で月10.5万円の家賃を支払い続けた場合でのAさん家庭でシミュレーション結果を作成してみました。

首都圏で月10.5万円の家賃は決して贅沢ではありませんし、浪費を大きく行う風に設定したわけでもないのに、残念ながら75歳で全ての貯金は枯渇するといった結果になってしまいます。

実際には持ち家の方が賃貸よりも収支は悪化しますので、都内で大企業並の年収を貰っているAさんの場合でも『将来収入も増えるだろうし、なんとかなるさ』では、何ともならないと言うのが首都圏の現状になります。

この状態で、家賃10.5万円でなく、60歳までの25年間10.5万円を払うと仮定して組める住宅ローンをシミュレーションすると、10.5万×12×25年=3,150万円になりますから、住宅ローンを25年金利1.2%として現在価値に直すと、約2725万円位が予算の目安となるでしょう。購入可能なのは首都圏郊外の駅から遠い、築年数の古い物件という事になります。

5.別の収入増の方法についてのシミュレーション

ここまで年収700万円の大企業勤め並の年収の人でもシミュレーション結果は暗くなると申し上げました。この年収以下の人には、生活を縮小できなくなる住宅購入はお勧めできません。しかし、それですと大半の人が都内での物件購入が出来なくなりますので、一つの展望として収入を増やした場合でのシミュレーションを行います。

Aさんの場合は、既に将来1000万円の年収が増える見通しがあるなど、ここから別の収入増を求めるのは不可能でしょう。ここで配偶者である奥さんの出番になります。

仮にお子さんが小学生に上がるまでは仕方が無いとして、小学校入学後から大学生卒業までに扶養の範囲内で年95万円稼いだとして再シミュレーションしますと、上記と同じ支出状況でも、子供の大学卒業時に1000万円近い貯金額を維持し、61歳から65歳の定年後も貯蓄額がマイナスになる事は無いシミュレーション結果になります。老後も安定的で、生活を縮小しなくても夫が85歳時点で預貯金が残ります。

扶養の範囲内でこうですので、仮に子供が大学卒業まで正社員で共働きが出来るなら、その効果は目に見えて理解できる結果となります。

首都圏では妻も収入を必ず得る事が大切

いかがでしょうか。東京都内で年収が大手企業並みにあったとしても、妻が専業主婦を続けた場合、生活が破綻すると言う事を理解して頂けたと思います。ちょっと位稼いでも変わらないと思われている女性が居ますが、そんな事はありません。

扶養の範囲内で働くだけでも貯蓄額に大きく違いますし、扶養以上に働くことが出来れば住宅のランクも上がります。住宅の為にも子供の教育費の為にも女性もどんどん働くようにしましょう。

組める?組めない?任意整理後の住宅ローンの審査について

任意整理とは

任意整理とは債務整理手続きの一種で、膨れ上がった借金を債権者との話し合いを通じて返済可能な金額まで生理圧縮し、返済計画に基づいて無理のない完済を目指す手続きです。任意整理は裁判所の仲介を必要とせず、債務者の代理人と債権者との合意のみに基づいて成立します。どの程度借金が減額されるか、毎月の返済金をいくらに設定するのかなど細かい内容はケースによって異なります。

任意整理のメリット

任意整理手続きを行うと、借金が減額され返済できる金額まで圧縮されます。更にグレーゾーン金利の借り入れがある場合は借金の相殺や過払い金の返還請求が行われるため、場合によっては借金を完済出来るだけでなく過払い金が手元に戻ってくる可能性もあります。借金の減額が認められない場合でも利息の引き下げや遅延割増のカット等が認められる可能性は高く、返済負担の大幅軽減が見込めます。

任意整理のデメリット

任意整理は借金が減額されますが、金融上の信用を損なう行為のため手続き後数年間は新たにフリーローンやキャッシングを利用して借り入れることはできなくなります。人リ整理手続きの情報は信用情報機関に登録され金融業者感で共有されるため、別の金融機関で借り入れを申し込んでも扱いは同様です。ただし、約5年程度で任意整理を行ったという情報は削除されるので、それ移行は以前と同様ローンやキャッシングを利用できるようになります。

任意整理と住宅ローン

住宅ローンの取り扱いに関しても基本的にはキャッシングやフリーローンと同様に利用できなくなります。任意整理は債務者にとっては返済できなくなってしまった借金を解決してくれる手続きですが、債権者にとっては返すという約束でかしたお金が返済されなくなるという約束破りの行為です。任意整理をした人や約束を守らない信用出来ない人物となり、新たに住宅ローンを組むことは非常に難しくなります。

任意整理で過払い金返還があった場合は住宅ローンが組める

任意整理でも、過払い金の返還が行われた場合は住宅ローンを組むことができます。同じ任意整理でも過払い金の返還があるケースでは、借金を減額すること無く過払い金を返済に当てることによって債務を完済したという扱いになります。過払い金で借金を完済したのですから金融トラブルにもならず、信用情報機関に情報が登録されることもありません。5年を待つことなく住宅ローンを利用できます。

家族が任意整理していた場合

家族が任意整理手続きを利用して債務整理を行っていても、住宅ローンには影響ありません。チェックされるのは住宅ローンを申し込んだ本人のみであり、家族の信用情報は審査とは無関係です。ただし、保証人に関しては信用情報がチェックされるため、任意整理の事実が確認された人物は保証人として認められません。親や配偶者が任意整理をしていて一定期間が経過していなければ、別の人物を保証人にする必要があります。

住宅ローンが組める可能性もあり

住宅ローン審査に関しては個別の事情を考慮して審査が行われるため、任意整理したから絶対審査に落ちるとは限りません。実際に任意整理手続き後に住宅ローン審査に通過したという報告もあり、低いとはいえ可能性は残されています。審査に通過するためには「借入比率が低い」「勤務先が大手」「返済プランに余裕ある」など厳しい条件をクリアしなければいけませんが、住宅ローンが組める可能性はゼロではありません。

すでに住宅ローンを組んでいる場合

任意整理手続きを行う前に住宅ローンを組んでいる場合、住宅ローンは任意整理の対象に含まれません。返済日を守ってきちんとローンの返済を続けている限り、住宅ローンをそのまま継続してマイホームに住み続けることができます。ただし、返済が苦しくなってしまった場合は返済額や返済期間の見直しをしなくてはならず、任意整理の事実も含めて金融機関と話し合う必要があります。

任意整理以外の自己破産で自宅を守る

債務整理手続きには任意整理以外の方法もあります。個人再生は主にマイホーム所有者を対象にした債務整理手続きで、不動産所有を認められたままで債務を整理できる手続きです。整理の対象になるのは住宅ローン以外の債務で、債務額の5分の1を3年間で返済していくことになります。債権者の合意を得なければならず官報に掲載されて債務整理の事実が公表されてしまいますが、借入中の住宅ローンは引き続き利用できます。

任意整理と住宅ローンに関するまとめ

任意整理をすると、信用情報が消えるまでの間は基本的に住宅ローンは利用できません。任意整理は金融上の信用を大きく損なう行為ですから、軽い気持ちで利用するべきではありません。住宅ローンが利用できないとマイホーム購入はほぼ不可能になってしまいます。将来のライフプランに支障をきたさないためにも、借り入れは計画的に利用してください。

超低金利の現在。住宅ローンとリフォームについて考えてみる

リフォームローンってどんなもの?

リフォームローンという言葉を耳にしたことがある方は多いと思いますが、住宅ローンとは何が違うのか判りますか?新築物件を購入する方は住宅ローンを検討することが多いと思います。

一方、すでに所有している建物や中古住宅を購入するなどして保有する建物のリフォーム資金の融資を受けるのがリフォームローンです。住宅ローンとリフォームローンの一番の違いは金利です。

リフォームローンで融資が可能となる限度額は500万円程度ですし、すでに保有している建物があるため、金利が多少高めに設定されていたとしても、返済にはそれほど大きな影響は出ません。

一方、住宅ローンでは、土地や建物の購入資金を調達することになりますので、必要な資金の額がかなりの高額となりますので、金利はリフォームローンに比べると低く設定されています。

住宅ローンとリフォームローンの違い

金利の設定自体に違いがあることはお分かりいただけたと思います。次に重要なのが「審査」です。リフォームローンでは、土地や建物を所有していることや実際の融資金額がそれほど高額ではないという理由から審査はそれほど厳しくはないでしょう。

一方、住宅ローンでは融資金額がかなり高額となりますので、ローン会社の審査のみにとどまらず、保証会社の審査も必要な場合が多く、よって、審査自体は厳しいものとなっています。

また、無事に審査を通っても、その後の実際の融資が実行されるまで長期間待たなければならない場合もあります。ですので、それほど金利に大きな違いがないのであれば、リフォームローンを選んで速やかな融資を受けるのも一つの手段と言えるでしょう。

リフォームローンの概要

では、リフォームローンの概要についてみていきましょう。
一般的に「リフォームローンと呼ばれるものの中には無担保のものと、有担保のものがあります。無担保ローンの多くは民間の金融機関で取り扱われている、リフォームローンです。そして、建物などに抵当権を設定してリフォーム目的で融資を受けるものは、住宅ローンの中の、有担保ローンと呼ばれます。

リフォームローン(無担保)
金利:高い
借り入れ可能金額:少なく、50万-500万円程度
借入期間:短く、最長10年
抵当権の設定:不要
審査:審査は住宅ローンに比べると易しく、すぐに借り入れが可能。
備考:借り入れ可能額が少ないので、高額なリフォームには適さない。変動金利のみ利用可能の場合や固定金利のみの場合もある。どちらも金利は高め。

リフォームローン(有担保の住宅ローン)
金利:低い
借り入れ可能金額:多く、500万-5000万円程度
借入期間:長く、最長35年
抵当権の設定:必要
審査:審査は比較的厳しく、実際の融資実行までに時間がかかることがある。
備考:最長35年の借入期間があるので長期間での返済が可能。借り入れ可能額も設定金額が高いので柔軟に資金調達が可能。審査に時間がかかる場合がある。

中古住宅の購入とリフォームローン

中古住宅を購入して、リフォームをすることで自分の好みや生活スタイルに合わせた家作りをしようと考えている方は、中古住宅の購入時にリフォームも行なってしまうのがいいでしょう。というのも、有担保の住宅ローンでは、土地や建物の購入代金に加えて、リフォーム費用も合わせて住宅ローンで借入れをすることができるからです。

どうせならすべてを一括で借入れしてしまうことで、審査自体も借り入れ費用の総額で受けることが出来、抵当権の設定の手続きなども一度で済ますことが可能です。

ところが、とりあえず住宅を購入して数年はそのままで住み、その後にリフォームをするという場合には、その時点で、改めてリフォーム代についての借入れをすることになります。

そうなると既存の住宅ローンの返済に加え、リフォーム分の借入れについての返済能力があるかどうかが審査されますので、よほど余力がない場合には住宅ローンでの借入れはできない可能性があります。
また、抵当権設定の関係上、有担保の住宅ローンを借入れしている金融機関以外での追加借入れは基本的には難しいといえます。

人気の高いリフォームローン会社

楽天銀行(金利選択型住宅ローン)
変動金利:0.513%~
10年固定金利:0.885%~
融資可能額:500万円~1億円
事務手数料:324,000円
保証料:無料
繰り上げ返済手数料:無料
団体信用生命保険:0円
備考:申込みから融資まで最短20日

イオン銀行リフォームローン
固定金利:2.450%~
融資可能額:30万円~500万円
借り入れ期間:1年~10年
事務手数料:無料
保証料:無料
備考:全期間固定金利、来店不要

住信SBIネット銀行
変動金利:2.475%~
融資可能額:10万円~1,000万円
借り入れ期間:1年~10年
事務手数料:融資金額x2.0%+消費税
繰り上げ返済手数料:無料
備考:来店不要

このように、リフォームローンにもさまざまなものがあります。各社とも、顧客獲得のために売りにしている部分が異なります。ですので、様々な項目を総合的に判断して自分のニーズにマッチしたリフォームローンを探し出すことが重要です。

住宅ローンとリフォームについて・まとめ

リフォームローンには、有担保と無担保のローンがある。
有担保の場合は住宅ローンで抵当権祖設定したタイプがく、無担保のものは個別にリフォームローンとして売り出されている。
有担保のものは金利が低く、返済も長期。無担保のものは金利が高く、返済期間も短い。

今がチャンス?!住宅ローン金利の今後の推移を大胆予測!

今までの住宅ローンの推移とおさらい

平成に入ってからの住宅ローンの金利をおさらいしてみますと、旧公庫融資基準金利(10年間の固定金利)では1991年8月をピークに下がり続けていることが見て取れます。当時はバブルの余韻を残しつつも、安定成長期に終わりを告げたと言われた時期でした。

その後、日本経済は失われた20年と呼ばれる停滞期に突入していきます。1990年に6%あった日本銀行の政策金利(公定歩合とよばれる1日あたりの金融機関同士の短期金利)は1995年には0.5%まで下がり、2001年9月には0.10%(実質ゼロ金利)をつけ、ゼロより下は無いと言われていましたが、その後の紆余曲折を経て旧2016年1月にはゼロ金利よりパワーアップした、実質マイナス金利が導入されました。

実質マイナス金利で住宅ローンはどうなった

住宅ローンの指標となる、旧公庫融資基準金利の固定金利をみますと、1991年8月5.5%→マイナス金利導入前 1.81% →実質マイナス金利導入後 1.41%と低推移から一層の低下が見て取れます。バブル期から見ると、たったの0.4%しか下がっていないじゃないかと思ってはいけません。

住宅ローンの0.40%の低下は非常に大きく、3000万円のローンを20年で組んでいる人は総額で約133万円も金利を節約、月々の支払いも約5,500円も負担が軽くなります。

住宅ローン変動金利も、直近では0.50%近辺まで下がっています。住宅ローン金利の低下に伴いニュースや新聞で、住宅ローンの借り換え需要が逼迫しているといった情報が流れており、今大勢の人たちが住宅ローンの見直しや新規借入を行おうとしています。

今後のまだまだ下がる余地はある?!

更に住宅ローンの金利は下がるのかと言いますと、今後の金融政策次第といった答えしか出すことは出来ません。今回の実質マイナス金利は、リスクを恐れて貸出を渋った銀行にマイナス0.10%のペナルティ金利を課すといった類のものですが、導入当初からこのペナルティを2倍、3倍にしていくのではないかといった見通しは確かにあります。

また、日本銀行が目標としている年2%の物価上昇も、直近では半分にも満たない目標の全く届かない実績になっている為、更なる追加の金融政策が行う可能性は高いとされています。

しかし、一方で、実質マイナス金利政策を先行して行っている欧州では効果が鈍い事、原油価格が下落している事により、貿易収支は黒字化しているため日本が追加の金融緩和政策に踏み出すような海外を納得させることが出来る外交材料が無いことがネックとなり、追加緩和に踏み出せないといった見通しもあります。

可能性は五分五分よりは少し高いといった所ですので、住宅ローンが更に下がる可能性も五分五分より少し高い程度といえるでしょう。

頭と尻尾はくれてやれ

相場の世界に「頭と尻尾はくれてやれ」といった言葉があります。これは最も安いところで買って、最も高いところで売るなんて難しいので、最も安いところ(尻尾)と最も高いところ(頭)はほかの人にあげて、自分は美味しい身のところだけ食べなさいという格言です。

住宅ローンにも同じことが言えます。今買う余力があるけど、住宅ローン金利がどこまで下がるか様子を見ている方は沢山いらっしゃるのではないでしょうか。迷っているときには「頭と尻尾をくれてやる」つもりで、最安値など気にしないで今もしくはもう一度下がったらと思い切って購入や借り替えを考えてみるといいでしょう。

これからは変動金利ではなく固定金利がお勧め!

住宅ローンの今後の20年間の推移の予想は正直なところ、プロの金融機関の人間でも難しいと言いますか無理といえます。何故なら、金融政策でマイナス金利が実施されるのは人類の歴史が始まってから一度も無く、欧州が1年程度マイナス金利を早く導入しましたが過去の似たような事例と呼べるようなものが存在していないからです。

マイナス金利が終わった後の金利の推移は、急速に円の信頼が失われ日本銀行がコントロール不能になり、国債の急速な金利上昇を招きかねません。変動金利で借入を行っていた場合、年間数%の上昇が続き、支払いが滞り住宅ローン破産が急増するシナリオも十分考えられますので、不確実性の排除の観点から固定金利での選択をお勧めします。

住宅ローン金利は今まさに歴史的な低金利

いかがでしたでしょうか。住宅ローン金利は歴史上例を見ないほどの低水準にあると理解していただけましたでしょうか。現在、住宅の購入や金利の見直しを考えている人は、この歴史的なチャンスを逃さずに、積極的に検討をしてみてください。

自分は大丈夫?住宅ローン審査に通るためのポイントは?

1 安定した収入があるか

  住宅ローンは借金の一つですので、まず審査されるのは借りる人が借金を返す能力があるかということです。住宅ローンは毎月決まった金額を返済して行くのが基本ですので、定期的に一定額以上の収入があるサラリーマンなどは審査に通りやすくなっています。
  
ただ、サラリーマンであっても勤続年数が短いと給料の額が少なく、この先も同じ仕事を続けられるか確信が持てないため、審査は通りにくくなります。目安としては年収200〜300万円以上、勤続年数3年以上というのが審査を通過するための基準だといわれています。

また、勤務している企業が大企業か中小企業かという点も審査に影響を与えます。株式を上場していたり、誰もが名前を知っているような大企業であれば審査は通りやすくなります。あまり名の知られていない中小企業の場合は、勤めている人はずっとその会社に勤めるつもりでも、会社自体が存続できるかが問題となるため、会社の財務体質なども審査されることになります。

2 他に借金がないか

  いくら安定した収入があっても、お金が入ってくれば入ってきた分だけ使ってしまうような人にはお金を貸すのは不安です。住宅ローンの他に借金があったり、クレジットカードで多額の買い物をしている人などは住宅ローンの返済に充てられる金額がその分少なくなるので、希望する金額を住宅ローンから借りられない可能性があります。他に借金を抱えている人はできるだけ完済しておく方が望ましいでしょう。
  
また、過去に支払いが延滞したことのある人などは、その記録も調べられるので審査が通りにくくなってしまいます。

3 健康状態も審査される

  住宅ローンと健康状態という組み合わせは一見あまり関係がないと思われるでしょうが、実はおおいに関係があるのです。
民間の銀行が取り扱っている住宅ローンはそのほとんどが契約条件として、団体信用生命保険に加入する事を義務づけています。団体信用生命保険とは、もし住宅ローンを借りている人が死亡したりした場合に、保険金を使ってローンの残額を支払うというものです。生命保険に入れないような持病を抱えている人は、団信に加入できないため、ローンの審査に通らないことがあります。

4 借りる人だけでなく、購入する住宅も審査の対象。

  通常、借金をする場合には担保の提出を求められます。住宅ローンを借りる時に担保となるのは、購入する住宅そのものです。銀行はローン契約の際、契約者が購入した住宅に抵当権を設定します。もし、契約者がローンを返済できなくなった時には、抵当権を設定した住宅を売って、その代金がローンの返済に充てられます。

つまり、担保としての価値が高い、言い換えれば高く売れそうな住宅であればお金を貸す銀行としては、安心してお金を貸すことができます。新築のマンションなどは、担保価値がとても高いので、全額をローンで購入することもできるのです。中古住宅の場合には新築に比べると担保価値が低いので、審査の基準は厳しくなります。ただ、中古でもマンションではない一戸建ての住宅の場合であれば、家そのものは古くても立地条件が良ければ、土地の担保価値が高いので、審査は通りやすくなります。

5 銀行ローンの審査に落ちてもまだ可能性はある

  銀行にローンの審査を申し込んだが、落ちてしまった。このような人は住宅の購入をあきらめなければならないのでしょうか?

銀行ローンの審査に落ちた人でも、「フラット35」というローンなら借りられる可能性があります。フラット35とは独立行政法人の住宅金融支援機構という公的金融機関が取り扱っている住宅ローンです。

民間企業である銀行は、利益の追求が目的です。借金を返す能力が低い人にお金を貸してしまうと、損失を被る危険が高いのでローンの審査では、借りる人の財力に重点が置かれます。
 これに対して、住宅金融支援機構は「国民が質の高い住宅を購入するための支援をする」ことを目的としています。そのため、銀行に比べると借りる人の財力についての審査の基準は緩くなっています。ただし、その分購入する住宅の審査については細かな規定があり、少しでも規定を満たしていないとローンの契約ができません。

まとめ

  
  住宅ローンの審査は主に以上のような項目が審査の対象になります。住宅を買いたいが、審査に通るか不安を感じている人は、銀行の窓口などでアドバイスを求めてみてはどうでしょう。最近では、銀行間での住宅ローン客の獲得競争が激しく、ローンについての相談会が頻繁に開かれています。
ある銀行では審査に落ちても、別の銀行では審査でOKが出たという話もよくあるそうです。また、銀行ローンの審査に落ちてもフラット35がありますので、あきらめずに根気よくローンを借りられるところを探してみてください。

住宅ローンの借り換えにはどんなメリットがある?

住宅ローンの借り換えって?

住宅を建てる時や、マンションなどを購入する際に、多くの方が住宅ローンを組むのではないでしょうか。住宅ローンを組む場合、銀行で借りるという方やハウスメーカーで住宅ローンを組んでいるという人も多いでしょう。

住宅ローンは、毎月の返済時に利息を付けて返済を行います。利息と言うのは、個人が勝手に決めることができるものではなく、貸している側が指定した利率に基づいて算出されます。そんな住宅ローンですが、今借りている業者から別の業者へ借り換えることを、住宅ローンの借り換えと言います。

住宅ローンの借り換えのメリットとは?

住宅ローンの借り換えのメリットは、「借金の減額」です。え?どういうこと?って思う方がいるかもしれません。住宅ローンと言うのは、毎月返済を行います。その際に、「元本+利息」で支払っていく形が一般的です。

利息と言うのは、日割り計算などの計算式に基づいて算出されています。一般的に、「元本(残高)×利率÷365日×借りている日数」で求めることができます。例えば、10万円の住宅ローンを年率10%、30日間で完済した場合、利息は822円となります。このように、利息と言うのは、残高に応じて発生していくものであり、完済予定日が遅れれば遅れるほど、支払う総額が大きくなっていってしまうのです。

住宅ローンの借り換えのメリットは、借金の減額だと先ほどご紹介しました。しかし、早く完済すればいいっていう話ではありません。住宅ローンの借り換えをするポイントとしては、「今のローンよりも利率が低いところに借り換えをする」と言うのがポイントです。

同じ利率の業者へ借り換えをしても全く意味がありません。今の利率より低い業者の方へ借り換えをすることこそが重要なのです。

一番良いのは、住宅ローンの借り換えを行い、かつ、早期返済です。完済時期を早めることで、利息の支払総額を減らすことができますので、実質的な借金減額へ繋げることができます。

住宅ローンの借り換えの方法とは?

住宅ローンの借り換えを行う方法は、簡単です。例えば、A社で年率15%、20年間のローンを組んでいたとします。B社が、同じ条件で利率を10%にして売り出していたと仮定します。この場合、B社に借り換えをしたいという旨を相談することで、A社への支払い残高をB社が立て替えてくれ、B社に対し、借金を返済し続ければよいのです。

これで、住宅ローンの借り換えは終了です。当然、住宅ローンの借り換えですので、借金をしていることには変わりありません。そのため、B社に借り換えの相談を行ったときに、審査が行われます。審査に通過しなければ、A社に対し代金の立て替えは行ってくれませんので、借り換えをすることはできません。

審査の際に、満額借り入れることができない場合があります。住宅と言うのは、年数が経過していくことにより、資産価値が低下していきます。そのため、住宅ローンの担保となる住宅の価値が低下していってしまうと見込まれてしまう場合は、満額の借り入れができない場合がありますので、注意してください。

住宅ローンの借り換えを行う際には

実際に、住宅ローンの借り換えをするのであれば、まずはシミュレーションをすると良いでしょう。インターネット上には、住宅ローンの借り換え専用シミュレーションが用意されています。インターネットで、「住宅ローン 借り換え シミュレーション」と検索をすることでサイトへアクセスすることが可能です。

シミュレーション画面では、借入額や返済期間、所定の金利を入力することで、毎月どれくらいの返済をしていけばいいのかということを確認することができます。他社業者の情報もここに入力することで、ある程度の見積もりをはじき出すこともできます。

ただし、シミュレーションはあくまでも目安です。情勢によって、金利が変動していますので、シミュレーション通りに行かない場合があります。

シミュレーション終了後、そのまま住宅ローンの借り換え申請を行うことができる場合があります。もし、シミュレーション内容に納得できるのであれば、そのまま申し込みをしてみるのも良いでしょう。

住宅ローンの借り換えに伴う諸注意と諸費用

住宅ローンの借り換えに伴う諸注意です。住宅ローンを借り換えるにあたって、いくつかの注意事項があります。まず、融資可能な条件に当てはまっているかという事です。住宅ローンなどのローンには、各業者が定める融資条件と言うものがあります。融資条件に当てはまっていない場合、ローンの申請は通りませんので注意してください。

次に、諸費用です。住宅ローンの借り換えには、所定の費用が掛かります。まず、住宅ローンの借り換えの場合、住宅を担保にします。そのため、抵当権設定費用というものが掛かります。登録免許税と司法書士へ支払う報酬をすべて負担しなければならず、抵当権設定額の0.4%が登録免許税としてかかります。

次に、事務取扱手数料です。これは、各業者によって異なっており、安いところもあれば高いところもあります。印紙税は、国が定めているもので、借入金額によって異なります。最後に、その他の費用です。住宅ローンを借り換える際に、その他の費用が発生する場合があります。費用が発生した場合、すべて自分持ちですので、全額負担しなければなりません。

住宅ローンの借り換えにはメリットがある!

いかがでしたか?住宅ローンの借り換えには、「借金の実質的な減額」というメリットがあります。もし、今支払っている住宅ローンの返済がきついなと思うのであれば、一度借り換えを含めて検討してみると良いでしょう。

住宅ローンの契約は慎重に。借入、返済計画を立てる上で計算のポイントは?

住宅の購入は多くの人にとって人生で最大の買い物。住宅ローンは人生で最大の借金と言えるでしょう。そのため、住宅ローンを組むについては慎重に事を進めなければなりません。

無理の無い返済をするためにはどれだけの金額をどれだけの期間借り、どれくらいのペースで返済しなくてはならないか?できるだけ詳細な計算することを怠ってはいけません。

1 新築マンションのチラシの宣伝文句にはご注意を。

新聞の折り込みなどでよく目にする新築マンションのチラシには、「頭金無しでローンが組めます」「毎月の返済額と今の家賃を比べてみてください」 といった内容の宣伝文句が書かれています。そこには大抵、現在の賃貸住宅の家賃相場より安い金額が記載されています。いったいこの金額はどのようにして計算されているのでしょう。

 このようなチラシをよく見ると片隅の小さな部分に「借入期間35年、変動金利適用の場合」とも書かれています。これはどういう意味でしょう?
  その答えは「現在の最低の金利で、最も長い期間のローンを組んだ場合」という意味です。もう少し詳しく説明すると、ローンを提供する銀行としてはこのように変動金利で最長期間のローンを組んでくれるお客様は大歓迎なのです。

 ローンの金利には変動金利と固定金利の2種類があります。変動金利とは6ヶ月毎に金利を見直し、市場金利の変動に合わせてローンの金利も変動します。

これに対して固定金利とは市場金利がどんなに変動しても、約束した固定金利の期間は、金利を据え置くというローン契約です。固定金利の場合、市場金利が固定金利より上がってしまえば銀行は損をしてしまい、銀行にとってはリスクを伴います。ですから、銀行側としてはリスクの無い変動金利でのローン契約をしてくれるお客様が望ましいのです。

借入期間については当然のことながら、長く借りてもらった方がそれだけ長い間利息を得られるので、長期のローンを組むお客様は大歓迎なのです。

これをローンを借りる側の立場で考えてみると、変動金利で長期間のローンを組むということは、6ヶ月毎に金利が上がるリスクにさらされ、長い間利息を払い続けなければならない不利な契約ということになります。
 
「今の家賃よりも安い返済額で家が買える」という魅力的に見えるこの宣伝文句にはこのようなからくりがあったのです。

  ここまで読まれた方にはもうお分かりいただけたかと思いますが、ローンの期間はできるだけ短くするべきです。また、当然ながら借入金額もできるだけ少なくするべきです。支払う利息は「ローンの金額」×「利率」という式で計算されますので、借りる金額は必要最低限にすべきです。

2 無理のない返済をするための借入期間とは?

 新築マンションのチラシに記載されている「借入期間35年」という年数。これだけ長期間のローンを組んでも問題ないといえる人は限られています。

 その条件の1つとして挙げられるのが25歳以下という年齢です。どうして25歳以下かと言いますと、25歳以下であれば60歳までに35年のローンを完済できるからです。

 今の日本では多くの企業で従業員の定年を60歳としています。サラリーマンの場合、60歳を迎えて定年退職すると収入が大きく減ってしまいます。毎月給料として一定の収入がある時には無理なく返せていたローンも退職を境にして家計にとって大きな負担となってくるのです。

したがって、住宅ローンは60歳までに完済するのが理想です。つまり、理想的なローンの借入期間は「60歳」−「現在の年齢」という式で計算されます。

3 毎月の返済額を計算するときの注意点は?

 毎月の返済額をいくらにすれば家計にとって大きな負担にならないか?

この金額を計算するには、今現在の毎月の支出額を基準に行いますが、現在の支出額だけを考慮するだけでは危険です。
  もし、将来子供が産まれた場合、毎月の家計に与える負担は大きくなります。現在の支出をベースに返済額を計算する際には、子供が産まれた時の事も考慮して、余裕を持った計画を立てるようにしましょう。

  また、両親が健在で高齢の場合、認知症の発症などにより介護の必要な状況になった時にも家計へ与える影響は無視できません。毎月の返済額を計算には、将来的に起きるであろう新たな支出要因もある程度考慮しておく必要があります。

歴史的に低い金利水準にある現在は、住宅ローンを組むには絶好のチャンスであると言えます。ただ、いかに有利な状況にあるとはいえ、住宅ローンを組む事は大きな借金をすることには変わりはありません。借入額、返済額の計算をする際にはくれぐれも慎重に行ってください。

銀行、フラット35どっちがお得?住宅ローン比較のポイントは。

1 民間か公的金融機関か

言うまでもなくほとんどの銀行は株式会社の形体をとる民間の企業です。

これに対しフラット35を取り扱っているのは国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人である住宅金融支援機構という組織です。

簡単に言うと、その違いは民間であるか公的機関であるかということになります。この民間であるか公的機関であるかという運営主体の違いによって、その取り扱うローンの意味合いも違ってくるのです。

2 金利の違い

住宅ローンの金利には大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。

変動金利は6ヶ月毎に金利を見直し、その時の市場の金利に合わせて金利が上がったり下がったりします。銀行の住宅ローンは変動金利のものが多く、特に最近はマイナス金利の影響もあって変動金利は低めに設定されているため、この変動金利を勧められることが多いです。

銀行ローンでは変動金利の他に固定金利選択型という種類の金利もあります。これは最初の3年や5年は固定金利になりますが、その期間が満了すると変動金利に移行するというものです。

期間満了後も再度固定金利を選択することもできますが、この場合は手数料が必要になるケースが多いようです。こうしてみますと、銀行ローンは変動金利に偏っているのでは?という印象を持たれるかと思いますが、実はその通りで銀行としては変動金利を選んでもらった方がありがたいのです。金利というものは毎日のように変動するのが当たり前の指標です。

変動金利であれば市場の金利の変動に合わせて、ローン金利を変更できますので、銀行側にすれば金利が上がろうが下がろうが必ず利益を出すことができます。

これが、固定金利になると最悪の場合、市場金利がローン金利より高くなってしまうことがあります。

そうなると銀行は損をしてしまうことになり、長期の固定金利で契約していると契約期間中ずっと損を出し続けることになります。民間企業である銀行としてはそのような事態になるのは避けたいので、リスクのある固定金利よりも変動金利を選んでくれた方がありがたいのです。

そのため、銀行ローンでは変動金利の方が固定金利よりも低く設定されており、変動金利の方がお得であるという印象を顧客に与えるようにしています。

これに対してフラット35は全期間固定金利の設定しかありません。フラット35を取り扱う住宅金融支援機構は公的機関であるため、利益を出すことが目的ではありません。住宅金融支援機構は国民に対して良質な住宅の普及を目的としているため、企業側にはリスクがあっても逆に顧客側にはリスクの無い固定金利を採用しているのです。

3 審査の違い

ローンを借りるには避けて通れない審査ですが、ここにも民間企業である銀行と公的機関である住宅金融支援機構では基準に違いがあります。
銀行ローンではとにかくローンの借り手がきっちりとローンを返済できるかという点を重視します。

つまりローンという借金を踏み倒されないかということが重要になるのです。

フラット35の審査についてはローンの返済能力についてももちろん審査されますが、銀行ほど厳しくはありません。それ以外に、購入する住宅が優良なものかという点についても審査が行われます。優良な住宅とは国の定める建築基準や住宅金融支援機構が独自に定めた基準に適合しているかということで、この基準を満たした住宅でなければ審査は通りません。先程も述べましたように、住宅金融支援機構の目的は良質な住宅の普及ですので、当然のことながら購入する住宅についても詳しく審査されるのです。

更に通常のフラット35の審査基準よりも更に上のランクで「省エネ性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」を満たした住宅を購入する場合には、フラット35Sという通常よりも低い金利でローンが組める制度もあります。

まとめ

この他にもローンの借り手が突然死亡したりした時に残りのローンを保険金で返済するための団体信用生命保険の加入に関する違いなどもありますが、銀行ローンとフラット35のどちらを選ぶかというポイントをまとめると以下のようになります。

・ 変動金利を選びたい人は銀行ローン
 変動金利は金利が低くお得感がありますか、銀行側と同じく借り手側にもリスクがあることを忘れてはいけません。

・ 固定金利ならフラット35
  金利の説明の際には触れませんでしたが、固定金利の場合銀行ローンよりフラット35の方が金利が低いので、変動金利のようなリスクを避けたい人はフラット35を選ぶとよいでしょう。

・ 財産が少なく年収の低めの人はフラット35
  民間企業である銀行ローンの審査はどうしても借り手の財力を重視します。
  これに対してフラット35は低所得層に対する救済措置としての意味合いも強いため、銀行で審査が通らなかったが通ることも多いようです。

史上空前の低金利時代。マイナス金利を使って住宅ローンで得をするには?

実際にはマイナス金利が適用されるのは一部の取引だけで、お金を借りれば借りるほど得をするという状況にはなりませんが、マイナス金利の影響は様々な金融商品に及ぶことが予想されます。これは住宅ローンにとっても例外ではありません。
一般の人にとっては恐らく人生で最大の借金といえる住宅ローンの金利の動向は、家計に大きな影響を与えます。史上空前の低金利である今、住宅ローンを組むには大きなチャンスであるといえるでしょう。

これまでも住宅ローンの金利は低い金利に抑えられてきましたが、日銀のマイナス金利導入の発表以降、さらに金利を下げる金融機関が続出し、現在では年利1%を下回る金利が当たり前のようになっています。

年利が1%以下というのがいかにお得かということを実感してもらうために消費税と比べてみましょう。消費税8%の場合だと、10,000円の商品を買った時に支払う消費税は800円になります。次に10,000円の借金をした場合、1年後に払う利息がいくらになるかを計算してみますと年利1%だとするとその金額は100円だけで済むのです。

たったこれだけの金利を負担するだけでお金が借りられるとなれば、多くの人が思いきって住宅ローンを組んでみようか、ということになるでしょう。マイナス金利時代の今こそ住宅ローンを組むには最大のチャンスなのです。

住宅ローンで得をする方法

先程、マイナス金利が導入されているのはごく一部の金融取引だけで、実際に借金をした方がお金が儲かることはないと説明しましたが、住宅ローンを組んでいる人の場合だと、本当に借金をしてお金が儲かるケースがあります。

それは、所得税、住民税の住宅ローン控除を利用している場合です。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでいる人の金利の負担を軽減するために設けられた制度です。具体的には、住宅ローンを組んでいる人に対しては年末時点で借りている住宅ローンの額の1%に当たる金額を税金から差し引きましょうという制度です。(最長10年間)

ただしこの制度には適用されるには主に以下の条件を満たす必要があります。

・ 合計所得金額が3000万円以下であること
・ 住宅ローンの借り入れ期間が10年以上であること
・ 購入する住宅の床面積が50㎡以上であること
・ 住宅ローンの名義人自身がその住宅に住むこと

このような条件がありますが、一般のサラリーマンが住宅ローンを利用して自分が住むための家を購入する場合には、ほぼ適用される制度なので、これを利用しない手はありません。

それではこの制度を実際に利用するとどれだけ得をすることになるのか計算してみましょう。借りている住宅ローンの金額が3000万円で年利0.8%だとすると最初の年に支払う金利は24万円になります。これに対して住宅ローン控除の額が3000万円の1%で30万円ということになりますので、差し引き6万円が還付される(支払った税金が戻ってくる)ということになります。

2年目以降はローンの残高が減って行くので、その分還付される金額も減ることになりますが、この制度を利用すると10年間は1%−0.8%=0.2%に相当する金額の分だけ得をすることがお分かりいただけるでしょうか。

現在のような歴史的な低金利政策が実施されている状況では、このように住宅ローンという借金をした人の方が借金をしない人よりも得をするという状況が実際に起こり得るのです。

この制度のメリットを最大限活かすための留意点として、夫婦共働きの家庭の場合、夫婦2人で住宅ローンを借りた方が更に得をするということがあります。

実は住宅ローン控除で控除される住民税金額には上限があって、年間13万6500円以上は控除されません。

ここに夫婦共働きの世帯があって住宅ローン控除の額が20万円、夫の住民税が15万円、妻の住民税が5万円であると仮定します。

夫一人で住宅ローンを借りた場合、住民税の控除の上限が13万6500円なので、夫は1万3500円の住民税を支払う必要があります。更に住宅ローン控除の残りの6万3500円分は使い切れずに無駄になってしまいます。

これを夫と妻の2人で住宅ローンを借りた場合、住宅ローン控除の金額はそのままで、夫だけでなく妻の住民税も控除されることになるので、使い切れなかった6万3500円分の住宅ローン控除を利用して、妻の住民税5万円は支払わなくて済むことになります。

まとめ

このように史上最低水準の低金利と住宅ローン控除という減税策が実施されている今の日本では、住宅ローンを組んだ方が借金をしない人よりも得をするという状況となっています。ただ、このような以上な低金利が続くと住宅ローン控除の制度は廃止される可能性があります。

そう考えると、この有利な制度が存在している今こそ住宅ローンを組む絶好のチャンスだといえるでしょう。